I prezzi degli appartamenti in Kenya sono diminuiti per il quarto trimestre consecutivo a causa di un eccesso di offerta di appartamenti, poiché il costo di maisonette, bungalow e ville è aumentato dell’8,5% nell’anno fino a marzo
Gli ultimi dati del Kenya National Bureau of Statistics (KNBS) mostrano che il costo degli appartamenti è diminuito del 3% nell’anno fino a marzo.
I costi degli appartamenti sono diminuiti negli ultimi 13 trimestri, ad eccezione dei tre mesi fino a marzo 2025 e del primo e terzo trimestre del 2024.
Tuttavia, la domanda di case indipendenti è aumentata in quanto ha visto aumentare il costo degli appartamentini e dei bungalow in tutti i trimestri, ad eccezione dei tre mesi fino a giugno 2023.
Ciò ha reso più economico per gli acquirenti di case acquistare appartamenti poiché l’eccesso di offerta danneggia i rendimenti degli investitori.
Nel complesso, i prezzi delle case sono aumentati del 4,8% nell’anno fino a marzo, sulla scia delle unità indipendenti.
“Il prezzo medio degli immobili residenziali è aumentato del 4,8% tra il primo trimestre del 2025 e il primo trimestre del 2026, spinto da un aumento dell’8,5% dei prezzi delle case indipendenti”, ha affermato KNBS nel suo rapporto del primo trimestre sui prezzi delle case.
“L’aumento riflette la domanda nella categoria degli alloggi indipendenti”.
I prezzi degli appartamenti negli immobili di fascia alta di Nairobi sono scesi del 4,8% nel corso dell’anno fino a marzo, con il calo che si è esteso ai quartieri a medio reddito della città, dove il costo degli appartamenti è sceso del 3,3%.
I prezzi bassi seguono un aumento nella costruzione di appartamenti negli ultimi anni che ha lasciato i costruttori alle prese con le vendite mentre l’offerta continua a seguire la domanda.
Gli sviluppatori di Nairobi hanno continuato a realizzare progetti di appartamenti iniziati diversi anni fa, aggiungendo nuove azioni in un mercato in cui la domanda si è espansa a un ritmo più lento dell’offerta.
Negli ultimi anni, sobborghi come Kilimani, Kileleshwa e Parklands sono passati dall’ospitare prevalentemente unità abitative unifamiliari all’ospitare più condomini, a seguito dei cambiamenti nelle leggi di zonizzazione della città.
Alcune associazioni di residenti si sono opposte a questi nuovi sviluppi, sostenendo che le infrastrutture di supporto, come strade, fognature e linee di approvvigionamento idrico non sono state migliorate per accogliere il maggior numero di residenti nelle unità multi-abitante.
L’aumento dell’offerta ha esercitato pressione sui prezzi poiché i costruttori fanno sempre più affidamento su sconti, piani di pagamento flessibili e incentivi per liberare unità abitative completate in un contesto di tassi di assorbimento più lenti.
Il calo dei prezzi ha colpito gli investitori a Nairobi, con un aumento del costo degli appartamenti fuori dalla capitale del 7,5% nel periodo in esame.
Le case indipendenti hanno registrato guadagni annuali in tutto il paese in un contesto di offerta ridotta poiché i proprietari di case mostrano una preferenza per appartamentini, bungalow e ville.
Un recente sondaggio KNBS ha mostrato che gli inquilini keniani che aspirano a possedere una casa mostrano una forte preferenza per alloggi indipendenti, con il 63,1% che afferma che opterebbero per un bungalow se dovessero costruire o acquistare una casa.
Seguono gli appartamentini con il 23%, mentre gli appartamenti, spesso commercializzati per la loro convenienza e comodità urbana, seguono con il 9,5%.
“L’offerta di soluzioni indipendenti è stata molto bassa e questo perché è ad alta intensità di capitale in quanto necessitano di enormi tratti di terreno – c’è domanda ma scarsa offerta, il che sta determinando i prezzi”, ha affermato Sakina Hassanali, co-CEO e direttore creativo di HassConsult.
L’urbanizzazione delle città satellite ha reso più economico per i costruttori acquistare appezzamenti di terreno alla periferia di Nairobi e costruire case indipendenti di qualità che attirano acquirenti in cerca di privacy.
I prezzi più bassi degli appartamenti hanno contribuito a ridurre la dimensione media dei mutui per la prima volta in sette anni, con i dati della Banca Centrale del Kenya (CBK) che mostrano che il mutuo per la casa medio è sceso a 9 milioni di scellini nel 2024 da 9,4 milioni di scellini un anno prima.
Ciò è avvenuto quando il numero dei mutui è aumentato da 756 a 30.016 conti.
Sebbene le banche commerciali abbiano progressivamente ridotto i tassi sui prestiti in seguito all’allentamento monetario da parte della Banca Centrale del Kenya (CBK), l’accesso ai finanziamenti ipotecari rimane limitato per molti potenziali proprietari di case.
